律师审查国有土地使用权转让

房地产法律业务律师审查国有土地使用权转让相关手续：

　　1．审查土地转让申请；

　　2．审查转让方与转受让方签订的土地使用权转让合同；

　　3．审查《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据；

　　4．审查《国有土地使用证》；

　　5．审查转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件；

　　6．审查关于转让房地产价值的评估报告；

　　7．审查转让方出具的无法院查封的证明以及房地部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件；

　　8．审查转让方和转受让方的法人资格证书或执照；

　　应着重审查当事人提供的证明材料是否属实、有效；合同条款是否完备。

　　合同内容应包括：①当事人双方的名称、住址，法定代表人的姓名；②转让人取得土地使用权的依据与方式；③转让土地使用权的依据与方式；④被转让土地的位置、面积、用途和其他地上物、附着物；⑤地上物及其他附着物是否转让的规定；⑥转让期限；⑦转让金数额及支付的币种、方式、时间；⑧违约责任；⑨其他事项。

　　此外，还应审查合同规定的土地使用地块、条件、用途及期限，是否与出让合同和登记文件中载明的权利义务相符；转让方是否已按土地使用权出让合同规定的期限和条件，投资、开发和利用土地；转让价格是否合理，是否符合有关规定；如果需要改变土地用途的，还应征得出让方同意，即报经土地管理部门、城市规划部门批准，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。

  　最后还要审查被转让的土地使用权有无出租、抵押情况。在土地使用权租赁关系存续期间，出租人可以将国有土地使用权转让给他人（依出售、交换、赠与、继承方式），但这一行为不能消灭租赁权，承租人仍可对新的土地使用权权利人主张租赁权。同时，承租人还有优先购买权，即土地使用权权利人将土地使用权出售时，承租人具有在同等条件优先购买的权利。

　　我国法律还规定，国有土地使用权可以抵押。抵押时，地上建筑物、附着物随之抵押。以国有土地使用权抵押，只能抵押土地使用权出让合同规定的使用年限的余期使用权。如果转让方已将土地使用权抵押，则抵押权人具有优先权。